在如今的商品房交易市场中，虽有很多人坚定地守望着占据了大半市场交易份额的期房，但与期房相比具备了“即买即住”天然优势的二手房，仍然是大多着急收房的购房者的不二之选，但二手房买卖过程中所涉及的契税、个人所得税、营业税等税费也随即压迫使着购房者，在少缴税费、规避税收的诱惑下，买卖双方与服务中介奇招百出，对外有逃避税收、办理网签备案手续之用的“阳合同”，对内有真实履行的“阴合同”，由此，同时签订而意思表示有实质冲突的两份合同，也就是人们常说的“阴阳合同”应运而生。

何为“阴”、“阳”合同？

“阴阳合同”并不是正式法律术语，在房屋买卖的情境下，其意是指房屋买卖双方签订两份实质内容不相同的合同，根据双方当事人的约定，其中一份非真实意思表示的合同将对外使用，称为“阳合同”；另一份真实意思表示的合同对内使用，并实际约束双方当事人，反映真实交易条件，称为“阴合同”。

在当事人的约定下，两份合同相互配合使用，最终达到避税或其他非法目的。

二手房屋交易市场中

“阴阳合同”的一般表现形式

在买卖双方及中介机构的“奇思妙想”下，“阴阳合同”一般有两种表现形式：

（一）较为常见的做法：双方签订两份大体内容一致的房屋买卖合同，其中一份为实际履约的、交易价格较高的、不曝光的合同，另一份为用于网签备案的、交易价款较低的、对外的合同。

参考案例：（）高民申字第号

该案中，法院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。王某与刘某为了少缴纳税款，签订与实际成交价格不符的《存量房屋买卖合同》，损害了国家利益，二审法院认定该合同无效，并无不当。是否支付购房款，不影响本案涉及的房屋买卖合同的效力。

（二）较为隐蔽的做法：双方在房屋买卖合同中约定虚低的房屋交易价格，同时签订一份“装修补偿协议”或“旧家具买卖协议”，卖家以支付装修补偿款或家具采购款的名义再行支付剩余部分的房屋交易价款。

参考案例：（）沪01民终号

该案中，经法院查明，房屋成交价格为万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价77万元；此后双方在补充协议中又约定卖方的净到手价为万元（不含税），且庭审中双方均确认，涉诉房屋成交价是万元。据此，二审支持一审法院裁判理由，认可买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，应依合同履行各自义务。涉诉房屋成交价应以双方真实意思表示即万元为准。

“阴阳合同”，该以谁为准？

从合同的性质及效力入手。关于合同性质，二手房交易市场的房屋买卖合同，属于“买卖合同”，适用《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）的规定；关于合同效力，判断其效力的前提应是判断合同是否已经成立。至于合同成立的条件，一般认为应具备以下几点：1.签订主体应为双方或多方当事人;2.具备法律规定的“要约——承诺”的阶段、过程;3.对主要条款达成一致的意思表示。原则上合同自成立时生效，双方当事人即受合同的约束；但当就同一件事出现两份意思表示相冲突的合同时，我们该采取何种方式予以判定呢？

从司法实践来看，“阴合同”一般是双方当事人遮掩在内的真实意思表示，否则其签订也无必要或意义，因此若其未违反法律的强制性规定，则理应视为有效合同；但反观“阳合同”，其是否必然无效呢？

我们可以参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（）第四条、“关于房屋买卖合同中阳合同的效力”的观点，当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。上述纪要内容未全面否定“阳合同”的效力，而仅认定非真实意思表示的价格条款无效。

同时，大多数法院采用了该项观点，如在（）沪01民终号判决中，上海市一中院（二审法院）认为“就买卖系争房屋，上诉人与被上诉人签订上海市房地产买卖合同及补充协议，系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的违约责任。双方在网签备案的上海市房地产买卖合同中约定的房屋转让款万元，明显具有规避国家税收的目的，故该合同中关于房屋转让价款的约定应属无效，买卖双方应按实际交易价格万元履行买卖合同。除此之外，买卖系争房屋的其他合同条款，并不具有法律规定的无效情形，故上诉人关于房屋转让款条款无效致上海市房地产买卖合同无效的上诉意见，本院予以驳回。”

综上，尽管当事人隐瞒真实意图签订“阴合同”规避税收的行为，损害了国家利益，但如其他合同条款并无《合同法》五十二条规定的“合同无效”情形，则“阴合同”中其他条款仍有效。

阴阳合同”可能存在的风险

（一）产生争议导致民事纠纷的风险

在签订“阴阳合同”之时，“阴合同”虽为实际约束双方的“不曝光”合同，但在实际履行过程中，一旦发生纠纷，付款一方当然选择合同价款较低的合同履行，而收款一方则理应主张合同价款较高的合同为双方真实意思表示，双方当事人必然将因为房屋价款的差异而产生适用哪份合同的争议，同时伴随着“阴合同”被曝光，双方当事人在订立合同之初所抱有的减少税费等特定的目的也将昭然于众。

（二）合同无效的风险

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

根据《合同法》第五十二条（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

买卖双方基于虚伪的意思表示而签订了“阳合同”，备案虚假的报价以达到逃避国家税收及其他非法目的，若订立“阴合同”的行为被认定为违反《合同法》第五十二条规定的行为，将导致合同无效，无效的合同自始便不具有法律约束力。

（三）因逃避税收将承担的违法后果

根据《中华人民共和国刑法》第两百零一条，逃税罪的立案标准有三：1.纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款，数额在五万元以上并且占各税种应纳税总额百分之十以上，经税务机关依法下达追缴通知后，不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的;2.纳税人五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚，又逃避缴纳税款，数额在五万元以上并且占各税种应纳税总额百分之十以上的;3.扣缴义务人采取欺骗、隐瞒手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额在五万元以上的。

（四）在大数据时代陷入信用不良的评价

在大数据时代，违法犯罪成本极高，任何行为所导致的责任后果都可能被公开披露，在公开网站上留下痕迹，为以后的工作、生活埋下一颗定时炸弹。

结语

因一时蒙昧而签订的“阴阳合同”，意味着当事人将在短期获利下，背负更大的民事、行政甚至刑事风险。我们在此提醒各位读者，任何违法违规行为，都将使涉事当事人直接面临高额诉讼成本、精力的消耗及违法犯罪责任的承担等不利后果。请了解“利益”背后的风险，切勿得不偿失。

杜佳录

执业领域：投融资、产业项目、酒店业、诉讼与仲裁

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